房地產行業(yè)過去近三十年的高速發(fā)展，得益于三大紅利的推動——土地紅利、資本紅利和市場紅利。但隨著市場環(huán)境的變化和國家宏觀調控政策的陸續(xù)收緊，三大紅利正在消失。房地產行業(yè)的市場增速和利潤空間下滑，疊加COVID-19疫情影響，大量中小型房企被并購或破產退出市場。

　　未來，通過精細化投資決策管理、全周期運營管理等精細化運營實現各個業(yè)務環(huán)節(jié)的降本增效，成為房企制勝的關鍵，房地產行業(yè)正式進入管理紅利時代。

　　在管理紅利時代，面對利潤率的壓力，房企需要在經營監(jiān)控、經營分析、全面預算、動態(tài)貨值等場景進行數字化轉型，從以信息化為主的流程驅動，向“數據+AI”的數據驅動升級。整個轉型過程可分為三步走:第一，拉通各個業(yè)務部門的主數據；第二，以經營為導向，重新審視各個業(yè)務系統，對相應場景進行數據賦能；第三，通過數據治理和分析挖掘實現智能化決策。

　　當前，大部分房企都處在從信息化走向數字化的階段，主要通過業(yè)務系統的IT基礎設施建設，將業(yè)務流程搬至線上，通過標準化的流程牽引提升業(yè)務經營效率。但也有部分頭部企業(yè)已率先進行“數據+AI”的數智化實踐，對流程驅動過程中形成的數據進行分析和挖掘，上線了諸如駕駛艙、BI看板等應用，實現了單業(yè)務線的數據賦能，但距離智能化決策還有差距。

　　要幫助房企實現數據打通和智能化決策，對房地產數字化廠商的產品技術能力和業(yè)務理解能力的要求發(fā)生了重要變化。在產品技術層面，廠商不僅需要提供業(yè)務系統，還需要具備完善的數據挖掘、治理、分析、應用的能力，以確保數據和模型的質量。在業(yè)務層面，廠商不僅需要了解單業(yè)務線，還需要基于對房企整體業(yè)務的理解將全量數據打通，并找到數據可賦能的應用場景，制定運營指標和搭建應用模型。

　　愛德數智成立于2006年，是一家專注于不動產數智化轉型領域的管理服務機構，為房企提供產品、服務、咨詢三位一體的數智化解決方案。

　　自2006年成立起，愛德數智為房企提供第一代EAP平臺(企業(yè)適配平臺)，通過OA、成本管理、計劃管理等軟件幫助房企提升效能。隨后，愛德軟件為房企提供“咨詢+IT“一體化服務。2015年，愛德數智進入轉型期，基于差異化發(fā)展策略，愛德數智基于投資和設計等場景進行了產品研發(fā)，并逐漸具備領先優(yōu)勢。

　　2018年，愛德數智進行了戰(zhàn)略升級，推出了房企數智化轉型整體解決方案，將已有的EAP平臺升級為數智業(yè)務平臺，同時推出數智運營平臺和數據管理服務。

　　為貫徹房地產數智化轉型理念，愛德數智于2020年底成立了“數元”、“數芯”和“數海”三個子公司，為房企的數字化轉型助力，基于Data&Ai(數據中臺與智能服務平臺)和EAP平臺，提供覆蓋“數智化業(yè)務、數智化運營和數智化決策”的一體化解決方案。

　　“數元”主要負責數智化業(yè)務，在垂直領域里，對各個業(yè)務做數據輔導。

　　“數芯”主要負責數據化運營方向，通過拉通各個專業(yè)板塊，進行項目的經營監(jiān)控，以及公司層面的經營監(jiān)控。典型的應用場景為監(jiān)控看板。項目層級的監(jiān)控看板，可以將項目進度的關鍵節(jié)點全部列出，比如首次開盤時間、回款30%時間、經營性現金流回正時間、銷售95%時間等，每個節(jié)點都顯示當前狀態(tài)，清晰標示出提前或延誤時間，股東毛利率、凈利潤相關指標動態(tài)更新，供貨、簽約、回款的進度和缺口也可以一一呈現。

　　“數海”主要負責數智化決策，通過引進AI技術，做預見性的智能決策。比如，在戰(zhàn)略測算場景下，房企需要先進行企業(yè)盤點，再設定未來的目標和路徑。使用Excel已可以做出簡單版的測算，而數智化平臺可以實現數據的有效遷移和方案模擬，通過圖形化設計，讓重點信息的展示、操作更加靈活，在時間軸和空間軸兩個維度進行戰(zhàn)略測算，并且可以通過現有項目和虛擬項目的數據展示來支撐未來三年經營計劃的匯報。

圖1:愛德數智的解決方案

　　自成立起，愛德數智已服務超過1000家房企，房地產百強企業(yè)中有70%是愛德數智的客戶，每年的復購率約70%。其中，地產十強中已有8家與愛德數智達成了合作，分別上線了愛德數智的不同子系統，也有頭部房企正在同愛德數智合作從底層數據治理到上層應用的數智化轉型整體解決方案。

　　愛德數智能夠服務大量百強房企的數智化經營，主要是基于其產品與技術能力和對房地產業(yè)務的深入理解。

　　愛德數智在房地產數字化領域深耕多年，與大量頭部企業(yè)合作，深入了解行業(yè)管理訴求，對產品進行不斷地研發(fā)迭代。2018年，愛德數智率先發(fā)力進行戰(zhàn)略和產品的全面升級，并推出數智運營平臺新產品。2020年，同時，通過組建專業(yè)的“數海”團隊提升數據治理能力，從協助客戶進行數據治理，實現獨立幫助客戶進行主數據打通和治理，從而為智能化決策提供保障。除了提升自身的產品和技術能力，愛德數智還同IBM、華為等平臺和技術公司進行深度合作，將大數據和AI方面領先的技術和工具嵌入愛德數智的產品，完善產品功能。

　　在業(yè)務理解能力方面，愛德數智創(chuàng)始團隊本身具有多年的房地產業(yè)務和技術背景，加上地產研究院五年來對房地產行業(yè)和產品、解決方案的研究，愛德數智對房企的業(yè)務有深入的理解，能夠找到房企客戶真正的數字化運營管理痛點，以數智化運營為導向，通過梳理企業(yè)主數據、對接業(yè)務系統、改進業(yè)務系統、分析數據、應用數據，給出最優(yōu)的解決方案。體現在具體服務項目中，愛德數智的每個項目都會配備咨詢顧問和業(yè)務顧問，在面對技術上線、業(yè)務流程改造、組織績效分配等問題時，保證系統上線的成功率，協助系統在項目、區(qū)域、集團等層級的真正落地應用，實現智能化決策的功能，輔助房企進行精細化運營。

　　目前，在房企數字化轉型領域，愛德數智已經積累了大量的標桿客戶成功案例。數智業(yè)務平臺和數智運營平臺的子系統，如設計管理系統、計劃管理系統、成本管理系統等已在萬科地產、保利發(fā)展、中海地產、融創(chuàng)中國等頭部房企上線，貨值管理、經營監(jiān)控等數智化決策應用也已在綠城中國、萬達、華僑城、祥生等客戶端上線。

　　愛德數智也在為頭部房企提供從底層數據治理到上層運營管理應用的整套的解決方案。隨著企業(yè)規(guī)模擴大，多元化業(yè)務高速發(fā)展，為讓企業(yè)經營更安全、實現價值最大化，愛德數智的解決方案旨在通過主數據管理，解決各業(yè)務系統項目基礎數據的口徑、標準與顆粒度統一的問題，為大運營系統業(yè)務數據準確性提供保障；通過梳理、優(yōu)化企業(yè)經營指標體系和經營滾動測算模型，實現對海成全面經營分析決策的支持。

　　近期，愛分析對愛德數智董事長兼總經理馬玉冰進行了訪談，就房地產數字化發(fā)展趨勢和愛德數智提供的數智化解決方案、戰(zhàn)略規(guī)劃進行了深入交流，現將部分內容分享如下。

　　愛分析:隨著土地、資本、市場三大紅利的消失和管理紅利時代的到來，房企面臨的核心業(yè)務挑戰(zhàn)是什么?

　　馬玉冰:市場環(huán)境和政策的變化對企業(yè)的核心業(yè)務挑戰(zhàn)是很大的。對房企來說，精準投資和精準運營的要求變得更高，并且要提高自身的造血能力，未來經營能力弱的房企可能會被逐漸淘汰。高階玩家都在進一步地提升精準投資、精準運營和經營的能力。接下來是管理紅利的時代，房企必須做精細化管理。

　　愛分析:從管理的角度出發(fā)，房企現階段的數字化需求和黃金時代相比有什么樣的變化?

　　馬玉冰:黃金時代，行業(yè)在整體的業(yè)務和管理方面以信息化為主，即流程化，把流程搬上線。隨著市場環(huán)境的變化，房企的利潤率急劇下降，行業(yè)開始出現“業(yè)務數據化，數據資產化，資產價值化”的趨勢。

　　目前房地產行業(yè)都處在摸索的階段。房企做數字化轉型，第一步是拉通各個專業(yè)的需求，通過類ERP系統將數據關聯起來。第二步是以經營為導向，重新審視業(yè)務系統。第三步是在前兩步的基礎上進行智能決策。

　　愛分析:房企在做數智化解決方案廠商遴選的時候，重點考量的因素是什么?

　　馬玉冰:在和客戶交流的過程中，愛德數智發(fā)現客戶更關注的是專業(yè)能力和落地能力。房地產行業(yè)的軟件落地涉及到技術上線、業(yè)務流程改造、組織績效改造等各個方面。愛德數智正在推廣的數智化運營和數智化決策覆蓋的范圍更廣，需要打通多條業(yè)務線，甚至是不同層級，如項目級、區(qū)域級、集團級等。

　　專注于房企數智化轉型，愛德數智提供產品、服務、咨詢三位一體解決方案

　　愛分析:愛德數智的發(fā)展歷程分為幾個階段?

　　馬玉冰:愛德數智的發(fā)展可以分為四個階段。2006年愛德軟件成立，“Idea Soft”，取“思想、靈感、創(chuàng)新”之意。

　　2006-2009年，愛德打造了第一代的EAP適配平臺，如成本、采購、計劃等，是具有愛德特色的ERP平臺。2010-2014年，愛德成為地產界一家咨詢+IT的一體化服務供應商，為房企的數字化變革提供從培訓、咨詢到軟件服務的一站式解決方案。2015-2017年，愛德進入爆發(fā)期。愛德成立了武漢研發(fā)中心，同期成立愛德地產研究院，開始進行差異化發(fā)展。從投資、設計、計劃運營、跟投等產品入手，形成愛德的優(yōu)勢。2018年后，順應時代變遷和技術發(fā)展的新趨勢，公司品牌戰(zhàn)略升級為愛德數智。

　　愛分析:愛德數智為客戶提供什么產品?

　　馬玉冰:2018年后，愛德數智將EAP平臺升級為數智業(yè)務平臺，并推出了數智運營平臺。房企可以采購整體的解決方案，也可以采購單個產品。

　　愛分析:愛德數智的產品是否可以基于其他廠商的ERP系統去做適配?

　　馬玉冰:不管房企用的是哪個廠商的ERP系統，只要有數據字典，愛德數智都可以基于原來的系統提供數智化解決方案。

　　愛分析:愛德數智如何為客戶提供咨詢和服務?

　　馬玉冰:愛德數智設置了咨詢顧問和業(yè)務顧問。咨詢顧問是管理的顧問，業(yè)務顧問是真正做業(yè)務規(guī)劃的。比如，每個房地產項目都會做目標成本，管理顧問提出目標成本要求，業(yè)務顧問會幫助企業(yè)把目標成本做出來。

　　這也是愛德數智在項目落地方面的優(yōu)勢。愛德數智不僅有常規(guī)意義上的項目經理、實施顧問、技術顧問，還會根據項目去設置業(yè)務顧問和管理顧問。有些項目不需要管理顧問，有些項目是重咨詢的，愛德數智就會安排相應的管理顧問。

　　愛分析:愛德數智咨詢團隊的規(guī)模多大?

　　馬玉冰:咨詢團隊大概有幾十人，占愛德數智整體規(guī)模的10%。2021年，業(yè)務顧問的團隊正在逐漸增大，咨詢顧問和業(yè)務顧問的總人數占比預計達到20%。

　　愛分析:愛德數智的業(yè)務顧問的背景是怎樣的?

　　馬玉冰:業(yè)務顧問均是碩士以上學歷，大部分有房地產領域經驗，或具有某一方面的專業(yè)背景。目前，愛德數智的業(yè)務顧問有金融、財務、投資背景的成員，能更好地拉通所有業(yè)務線來做經營。

　　愛分析:愛德地產研究院有哪些研究成果?

　　馬玉冰:愛德地產研究院不僅僅做理論成果的研究，更多的是做業(yè)務研究、產品研究、解決方案的研究。地產研究院的理論成果通過文章、期刊、書籍等形式向行業(yè)輸出。目前期刊已發(fā)行10余期，主要提供全行業(yè)目前的深度資訊和解決方案。書籍已出版兩本，分別是《地產新管理》和《地產數智化經營》。

　　基于行業(yè)領先實踐，今年新出的《地產數智化經營》提出了以4P為核心的預見性決策體系。

　　所謂4P預見性經營決策體系是指，在全周期、全層級、全專業(yè)、全項目、全業(yè)態(tài)的視角下，以預測(prospect)、預演(preview)、預警(pre-alert)、預控(pre-control)為手段，以貨值、利潤、現金流等經營目標為核心工作對象，以數據模型和邏輯運算為驅動，以數據化、智能化平臺為依托，實現戰(zhàn)略、經營、業(yè)務的一體化運營管理體系。

　　4P預見性經營決策體系廣泛應用于地產投前測算、投后運營、經營監(jiān)控、動態(tài)貨值、戰(zhàn)略推演等核心業(yè)務場景；有助于實現提升投資質量、運營效能，促進投資收益的最大化，抵御經營風險；是房企總裁、業(yè)務總監(jiān)、一線員工進行管理和業(yè)務決策的新一代智能工具。

　　地產研究院還會有一些定期的專題研究，會通過公眾號來實施傳播。

　　此外，愛德地產研究院每年還會定期舉辦專題沙龍、管理峰會等活動，定期進行成果的輸出和交流。

　　愛分析:地產研究院的研究成果面向哪些受眾?

　　馬玉冰:研究成果面向三類對象，分別是房企的管理層、業(yè)務部門和IT部門。

　　愛分析:愛德數智的產品服務的收費模式和客單價情況是怎樣的?

　　馬玉冰:愛德數智目前采納的還是傳統的收費模式，但愛德數智成熟的產品正在逐漸開放用戶數，希望通過提供增值服務去收費。愛德數智也會提供更多的工具產品，未來可以按照項目、公司、年度、會員等多種收費方式。

　　不同的產品的客單價不太一樣。基于客戶內部的管控訴求，愛德數智為客戶提供整體的解決方案，但是項目幾乎都是分期進行的。如，數智化運營管理平臺，每一期的客單價約幾百萬，Top客戶的全生命周期累計營收為億級。

　　覆蓋數智化業(yè)務、數智化運營、數智化決策，構建數智化生態(tài)

　　愛分析:愛德數智的戰(zhàn)略路徑是什么?

　　馬玉冰:2020年，愛德數智將“數智化”作為堅定不移的一個產品迭代方向，并于年底成立了“數元”、“數芯”、“數海”三家子公司，分別在數智化業(yè)務、數智化運營、數智化決策三個方向上持續(xù)推進。

　　愛分析:數元、數芯和數海三個子公司的團隊規(guī)劃是怎樣的?

　　馬玉冰:目前愛德數智整體規(guī)模在500多人。三個子公司于2020年底成立，仍在規(guī)劃中，預計數元公司有200多人，數芯公司近200人，數海公司50人左右。愛德數智總部的人數會越來越少，主要是做創(chuàng)新和后臺的支持。

　　愛分析:愛德數智在生態(tài)合作方面有哪些布局?

　　馬玉冰:在產品技術方面，愛德數智的生態(tài)合作比較廣泛，正在和華為、IBM、惟客、數瀾等廠商進行深度合作。在渠道方面，愛德數智以直營為主，逐漸擴大代理渠道。在交付方面，愛德數智以自身的團隊交付為主。在需求擴張時期，愛德數智會選擇戰(zhàn)略合作的外包商提供交付服務。

　　愛分析:愛德數智的生態(tài)合作模式是什么?

　　馬玉冰:在生態(tài)合作中，愛德數智以自身為中心，將合作方的技術和工具嵌入愛德數智的平臺產品中。

　　愛分析:愛德數智2021年的規(guī)劃是什么?

　　馬玉冰:2021年，愛德數智將貫徹數智化轉型理念，擴大團隊規(guī)模至800人�；�于2020年底組建的“數海”新團隊，愛德數智將重點發(fā)力數據方向，進行產品迭代。

　　愛分析是中國領先的產業(yè)數字化研究與咨詢機構，通過判斷技術應用及行業(yè)發(fā)展趨勢，以公司價值研究為內核，服務于企業(yè)決策者和機構投資者。愛分析重點關注技術和數據創(chuàng)新，以及由此帶來的商業(yè)模式、行業(yè)與市場以及產業(yè)鏈變革機會，覆蓋領域包括金融、企業(yè)服務、教育、汽車、零售、房產、醫(yī)療及工業(yè)等。

　　截至當前，愛分析已調研以上領域優(yōu)質企業(yè)超過3000家，涵蓋一、二級市場，并撰寫超過百份榜單及行業(yè)報告，系統積累了各行業(yè)及公司研究方法和評價體系，建立起了廣泛、專業(yè)的影響力。同時，愛分析已服務眾多客戶，包括各行業(yè)標桿公司、上市公司及主流一二級機構投資者。